ÁFA csökkentés lakásépítés lakás ház házépítés

Áfavágás nagy döntésekkel

Pörög a lakáspiac. A CSOK 10+10 elindítása mellett a kormány decemberben bejelentette, hogy ideiglenesen, a 2016 és 2019 közötti időszakban 27 százalékról 5 százalékra csökkenti az újlakások áfáját. Vagyis a az új lakások értékesítésekor kiállított számlán 2016. január 1-jétől már 5%-os kulcs szerepel a 27% helyett. Nagyon jól hangzik. De ki lesz a nyertes? Az építtető? Az kivitelező? Első körben építőipari cégektől vártuk a választ arra, hogy ők mit prognosztizálnak.

A szabályok szerint 2016. január 1-jétől 2019. december 31-ig akkor érinti az újépítésű ingatlanokat az 5%-os forgalmi adó, ha a többlakásos épületekben lévő lakás hasznos alapterülete nem több 150 négyzetméternél, míg családi házaknál nem haladja meg a 300 négyzetmétert. A kormány az alacsonyabb áfát kiterjesztette a magánépítkezőkre is azzal, hogy adó-visszatérítési támogatást vezetett be. Eszerint az új ingatlan építkezésekor a bekerülési költség után visszakaphatja az építkező a teljes 27%-os áfát, legfeljebb 5 millió forintig.

Utánajárunk, kinek, hogyan jön be, és mit hoz az új szabályozás. Elsőként építkezéseken néztünk körül. Megnéztük, hogyan csapódik le az áfa csökkentés társasházak és családi házak esetén.

LAKÁS - Simon Gergely ügyvezető, Simon Bence projektmenedzser, Építő Simon Kft.

Az áfa csökkentés természetesen bennünket is érint, így aztán igyekeztünk minden fórumon utánajárni a dolgoknak, hiszen felelősek vagyunk a cégünkkel és a vásárlóinkkal szemben egyaránt. Mindennek az alapja egy Nemzetgazdasági Minisztérium által kiadott állásfoglalás a témában. Ez alapján a lakás, mint termék áfája lement 27%-ról 5%-ra, és az, hogy a kivitelező ebből mennyit ad át, egyáltalán átad-e valamit a végfelhasználónak, arra semmilyen kötelezettség sincsen. Tehát azt minden kivitelező maga dönti el, hogyan alakítja árai az áfacsökkentés követően. A döntést tehát teljesen rábízták a piacra.  A döntéshozók azt várják, hogy egyre több beruházás lesz, nagyobb lesz a kínálat is, és ez majd alakítja az árat. Arról nem szól a jogszabály, hogy a csökkentés hatását hogyan kell kezelni a cégeknek. A kivitelező azt tesz a számára kedvező helyzettel, amit jónak lát. Van, aki azt mondja, akkora a kereslet, hogy akkor is eladom a lakást, ha nem csökkentem az ára. Megteheti.

A dolgot bonyolítja, hogy vannak folyamatban lévő ügyek – nálunk is -, melyek nem 2016-ban kezdődtek. Vannak olyan ügyfelek, akikkel még 2015-ben leszerződtünk egy előszerződéssel. Fizettek előlegeket, és idén lesz átadva nekik a lakásuk. Tehát egy részét tavaly fizették be, egy részét idén fizették/fizetik be, és akkor jön a jogos kérdés a vásárlók részéről, hogy akkor most, az áfa csökkentésének fényében ez hogy van.

Nos, ez attól függ, milyen előszerződést kötött. Nettó + áfa összeg szerepelt a szerződésben, vagy egy bruttó ár. Ha utóbbi, akkor a minisztériumi állásfoglalás szerint a két fél közötti megegyezés dönt. Ha bruttó árral szerződtek, a kivitelező nyugodtan kérheti a bruttó árat, attól függetlenül, hogy az áfa tartalma most már sokkal kevesebb lett. A nettó + áfa esetén, értelemszerűen, azokat, amiket tavaly fizetett be, azt 27%-os, amit az idén, azt pedig 5%-os áfával kell számolni. Mi bruttóban szerződtünk mindenkivel, viszont azoktól, akik idén fizetnek vételárrészt- hiába bruttóban egyeztünk meg – csak 5%-os áfát kérünk. Vissza van nettósítva, és 5%-kal számoljuk az idei számlák áfáját.

Hogy mi lesz a folytatás, hosszú távon olcsóbb vagy drágább lesz az ár, még nem tudni. Alakul a piac. Van esély arra, hogy az alvállalkozókkal drágábban fogunk tudni szerződni, mint tavaly. Ha elindulnak más beruházások is, nőhet a kereslet a jó munkaerő iránt, ami munkabéremelkedést hozhat az ágazatban dolgozóknak. Az építőanyag-gyártók, akik a válságban nem tudtak emelni, már most bejelentették, hogy megteszik az emelést, és a nagyobb beruházási kedv a telekárakra is hatással lehet. Az elemzők szerint épp ezen okok miatt nagyon sok területen egyáltalán nem fog változni a lakások ára.

Családi ház esetében úgy értelmezzük, ha van egy vevő, aki generál kivitelezéssel bízza meg a céget, a vásárló nem tud visszaigényelni. Vannak esetek, amikor erre van lehetősége. Ha ő maga szervezi az alvállalkozókat, azok számlái alapján jogosult ÁFA visszaigénylésre, 5 millió forintig. Vagy akkor van esélye a csökkentett áfára, ha kivesz egy fontos momentumot a generálból, mondjuk a gépészetet. Ez esetben viszont kötelező műszaki ellenőrt is alkalmaznia. Ha a kivitelezőé a telek, ő építi fel a házat is, mintha a sajátja lenne, és utána eladja az egészet, mint egy terméket, akkor 5%-os az áfa. Így csökkenhet egy drágább ház ára.

Mi úgy döntöttünk, a folyamatban lévő kivitelezések esetében átlagban másfél és hárommillió forint között csökkentjük a lakásárakat. Hogy mit hoz a jövő?  Azt majd a piac foga meghatározni. Mindenesetre az áfa csökkentése lefelé vinné az árakat, a CSOK pedig felfelé. Több dolog határozza meg tehát a kialakítandó árat, ezeket a hatásokat kell minden cégnek mérlegelni. És ez hosszú távon felelős döntéseket kíván.

CSALÁDI HÁZ - Kocsis István értékesítési vezető, Modern Home Studio

- Ebben a témában nem szabad várni egy egysége megnyilvánulást. Én, személy szerint a Modern Home olvasatát tudom elmondani. Azt gondolom, ebben a helyzetben nagyon reálisan, és minden paramétert figyelembe véve kell állásfoglalást készíteni egy generálkivitelezőnek. És ez nagyon fontos. Lesz, aki nem fog felelősen dönteni, mert a piacon elfoglalt helyzetét szeretné most pénzzel megvenni. Minél újabb egy építőipari cég, annál nagyobb a valószínűsége, hogy ezt a típus áfa kedvezményt szeretné visszaadni a megbízójának, ezzel csökkentve az árat, és növelve megrendelései számát. De van olyan kivitelező is, aki azt mondja, ezzel az áfa csökkentéssel ő nem foglalkozik. Elteszi, mert megteheti. A törvény szerint ugyanis a generálkivitelezőnél landoló előnyről, kedvezményről maga dönt. Azt gondolom, ez egy olyan gazdaságélénkítő döntés, ami nem érte el azt a hatását, amit a kormány prognosztizált karácsonykor. Nem biztos, hogy a lakosságnak kevesebbe fog kerülni egy új lakás vagy ház felépítése. Igazából az állam az építőipar cégeket támogatta meg ezzel az áfafizetési kedvezménnyel, és rájuk van bízva, hogy ezzel az ölükbe hullott előnnyel hogy élnek. Mindenki másképp.

Természetesen nekünk is van egy álláspontunk. Felelősek akarunk lenni azért, hogy a vállalásunk hosszútávon is megállja a helyét. Figyelembe kell vegyük a cég működését is. Mert arra az összegre, ami elvileg a mi hasznunk, nagyon sokan bejelentkeztek már. Tisztában vagyunk azzal, hogy lehet ezt lazábban, de lehet szigorúbban is venni. De ahhoz, hogy felelősek legyünk azért az 50-60 házért, amit az idén építünk – figyelembe véve a cég nyereségét és életképességét is – kell számolnunk a növekménnyel. Építőanyagárban és munkabérben is. Lesz egy munkaerőmozgás, elindul egy munkabér lobbi. Amikor már nem tudjuk egymástól elszippantani, és vissza akarjuk külföldről csábítani, még drasztikusabb emelések jönnek.

Inkább elébe megyünk a dolognak. Tudjuk a várható növekményt, és megpróbáljuk arányosítani az elosztást. Mit kap a vásárló, mi marad belőle nekünk. A törvény szerint a generálkivitelező törvényesen jár el akkor is, ha benyeli, ha egy az egyben, a matematikai számításokat követve visszaadja a megrendelőnek, vagy leülünk, és elmondjuk az érveinket, amiből születik egy ajánlat. Aki hozzánk bejön, nem fog találkozni kivitelezési árcsökkentéssel. Mi továbbra is br. 186000Ft/nm áron építjük a házainkat. Landolt nálunk egy előny, és ennek az arányáról kezdünk el beszélgetni. Úgy alakítjuk, hogy mindkét félnek előnyös legyen még akkor is, ha marad az ár. (Ami egyébként is alacsonynak számít a piacon.) Inkább olyan műszaki tartalmat adunk pluszba, mely energetikailag, biztonságtechnikailag vagy árnyékolástechnikailag megtakarítást eredményezhet a megrendelő számára.

Hogy végül ki mennyit nyer az áfa csökkentésen? A bruttó beruházást tekintve, a jelen állapot szerint, ha 5% marad a generálkivitelezőnél, akkor reálisan számolt. A legvalószínűbb, hogy nem lesz lakásár-csökkentő hatása az áfa csökkentésnek.

•